22.06.2019     0
 

Договор ренты с пожизненным содержанием


Нюансы при составлении текста

Первая особенность связана со сторонами договора. В качестве рентополучателя могут быть указаны только физические лица, а вот выплачивать средства могут и юридические, и физические лица.

Вторая особенность связана с исполнением условий соглашения. В зависимости от того, в чем конкретно заключаются обязанности плательщика, сделку можно более точно определить, как договор ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением. Для первого характерно лишь выплата постоянных платежей, вторым также гарантируется натуральное обеспечение потребностей рентополучателя, то есть ремонт в квартире, покупка продуктов, лекарств, уборка.

Следующая особенность заключается в том, что предметом договоренностей является только недвижимость, любые объекты недвижимого имущества: земельные участки, дома, гаражи, квартиры, помещения. При ренте же предметом может быть любое имущество.

При заключении контракта особенно важно, чтобы все его существенные условия были правильно и достаточно детально прописаны.

Заключение договора пожизненной ренты

К существенным условиям относятся: предмет, порядок выплаты и размер рентного обеспечения. Необходимо подробно расписать права и обязанности сторон.

Предметом таких договоров чаще всего являются жилые квартиры. Объект недвижимости должен быть детально описан, должны быть указаны его технические характеристики согласно выписки из ЕГРН, достаточные для его идентификации (адрес, общая площадь, кадастровый номер).

Размер выплат устанавливается сторонами самостоятельно, но не ниже двух прожиточных минимумов в расчете на месяц. Этот минимум установлен государством. Каждый раз при индексации прожиточного минимума, соответственно должна повышаться и выплачиваемая сумма, если ее установили в зависимости от него.

Помимо размера рентных платежей немаловажны другие обязанности нового собственника недвижимости: оказание каких-то услуг, помощи по дому, по закупке продуктов, лекарств.

Необходимо расписать порядок возможного выкупа пожизненного содержания, условия и способ его возврата.

Перед заключением соглашения необходимо провести проверку квартиры на юридическую чистоту, аналогично действиям при купле-продаже. Проверить по документам, не приобреталась ли квартира в браке, на наличие иных сособственников, права третьих лиц, сохраняющих право пользования объектом (малолетних, лишенных родительского попечения и т.д.), обременений, запретов, иных препятствий для совершения сделки.

Кроме того, желательно предварительно также получить заключение независимой экспертно-лечебной службы о здоровье рентополучателя, особенно психическом. Делается это с целью избежать порока воли в сделке. После смерти или в процессе исполнения договора могут объявиться родственники, имеющие виды на собственность вашего подопечного, и его психическое заболевание, алкогольная или наркотическая зависимость могут явиться основанием для признания сделки недействительной.

При, казалось бы, простом внешне договоре на бумаге, эти гражданско-правовые отношения являются одними из самых сложных. Во-первых, из-за субъектного состава, обычно не так просто ладить с пожилыми одинокими людьми, часто они довольно сварливы и своенравны. Во-вторых, отношения длительные, их срок точно не установлен, рентополучатель может прожить пять лет, а может и вас пережить.

Тогда ваша обязанность перейдет к наследникам вместе с имуществом. В-третьих, плательщику необходимо постоянно все записывать и собирать все чеки и счета, так как обычно при возникновении судебных споров по причине нарушений условий соглашения и при наличии доказательств этих нарушений, суд зачастую встает на сторону получателя выплат и услуг.

Такой вид документа, как договор ренты с пожизненным содержанием, регламентируют нормы статьи 601 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми гражданин, получающий ренту, передает недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а тот, в свою очередь, берет на себя обязанность о пожизненном содержании с иждивением этого гражданина либо третьего лица, указанного этим гражданином. При составлении договора ренты с пожизненным содержанием должны быть учтены следующие критерии:

  1. Плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости только с момента его государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Получателем ренты могут быть только граждане, при этом не имеет значения их возраст или уровень здоровья, тогда как плательщиком ренты могут выступать как физические, так и юридические лица – организации могут быть как государственными, так и частными.
  3. Закон позволяет плательщику ренты распоряжаться имуществом – продавать, сдавать в залог и т.д., переданным ему в обеспечение только на условиях предварительной письменной договоренности с получателем ренты, при этом на плательщика возлагается обязанность по принятию мер, направленных на сохранение стоимости имущества в период пожизненного содержания получателя.
  4. По факту кончины получателя ренты договор считается прекращенным, при этом, если получателей было несколько, то договор может быть прекращен только в отношении одного из них – ушедшего из жизни лица.
  5. Договор пожизненной ренты составляется исключительно в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, после чего регистрируется в соответствующих органах.
  6. Договор ренты подлежит расторжению, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, при этом инициировать расторжение может любая из сторон. Заявление о расторжении договора можно подать в суд только после получения письменного отказа одной из сторон либо в случае не получения такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении. Если срок не был указан, действует 30-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

К оформлению договора пожизненного содержания с иждивением следует подойти особенно внимательно и ответственно, поскольку его правильное составление позволит в дальнейшем избежать потенциальных споров и конфликтов. Составление договора необходимо начинать с указания места и даты его заключения, далее приводятся полные данные сторон – ФИО (без сокращений), дата рождения, реквизиты и наименование документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства. Договор пожизненного содержания с иждивением должен состоять:

  • Обязательно указывается предмет договора – существенное условие, без согласования которого документ не может считаться заключенным. В этом пункте, как правило, указывают, какой именно объект получает плательщик ренты в собственность, при этом приводится его полная характеристика: адрес объекта, площадь, цели использования, имеющиеся технические документы, а также документы, подтверждающие право владения будущего получателя ренты этим объектом. Кроме того, в этом пункте договора отражается информация о наличии или отсутствии ареста, обременения, ограничения, а также цена объекта недвижимого имущества, определенная по соглашению сторон либо с помощью профессионального оценщика.
  • Указывается порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением, а также размер рентного обеспечения – объем и состав содержания. Отражается, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание, например: оплата коммунальных услуг, обеспечение получателя питанием, одеждой, медицинской помощью и другое. Также, в данном пункте определяются размеры материальной помощи для каждого из видов услуг, указывается общая стоимость содержания в месяц.
  • В договоре должны быть отражены права и обязанности сторон. В данном пункте указывают полную информацию о том, какие права имеют стороны, и что они обязаны делать в рамках договора.
  • Порядок выкупа пожизненного содержания также отражается в договоре, перечисляются условия выкупа, подробный состав выкупной цены и способ ее возврата.
  • Должна быть указана ответственность сторон за невыполнение или выполнение ненадлежащим образом условий договора.
  • В заключительном положении приводится такая информация, как:
    • срок действия договора;
    • необходимость его удостоверения у нотариуса и государственной регистрации;
    • порядок подписания передаточного акта на недвижимое имущество, а также распределения расходов на оформление договора;
    • другие положения, необходимые в отдельной ситуации.
  • Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, указанных в его пунктах.

Такое соглашение предполагает, что владелец имущества проживает в недвижимости до конца жизни, поэтому на протяжении этого времени квартиру невозможно будет продать, подарить или совершить с ней аналогичные действия.

При этом продолжает рентодатель выплачивать средства владельцу жилья. Непременно такая сделка заверяется нотариусом.

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Предлагаем ознакомиться:  Алименты через судебных приставов, какие документы нужны для приставов по алиментам, процедура взыскания алиментов судебными приставами

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Необходимость уплаты платежей

  • гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
  • квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как выяснить свою задолженность по налогам, оплатить и спать спокойно, рассказывается в

нашей статье

.

Ищете работу? Составьте резюме правильно!

Дефолт российской валюты: простыми словами о прошлом и ближайшем будущем. Подробности читайте здесь.

Рента регулируется ст. 583 ГК, в которой указывается, что она представлена доходом, получаемым человеком без ведения какой-либо деятельности.

 К особенностям составления данного договора между родными людьми относится:

  • формируется рентный договор только в письменном виде;
  • платежи за квартиру перечисляются ежемесячно равными суммами средств;
  • рентополучатель до конца жизни имеет некоторые права на жилье, выступающие гарантией получения платежей от другого участника сделки;
  • плательщик оформляет на объект св-во о собственности;
  • может быть договор ренты платным или бесплатным, причем в первом случае не только уплачиваются рентодателем ежемесячные платежи, но и при заключении договора выплачивается фиксированная сумма, размер которой минимально равен 1 МРОТ;

Данное соглашение можно оспорить только при наличии оснований, к которым относится:

  • несоблюдение правил перечисления выплат;
  • нарушение иных условий сделки;
  • имеется возможность доказать, что одна из сторон на момент подписания соглашения была недееспособной.

Важно! Независимо от конкретного основания должны иметься официальные документы, подтверждающие те или иные факты.

Существует возможность составления безвозмездного договора ренты. В этом случае не требуется уплачивать платежи по соглашению, но обычно требуется содержание человека или обеспечение ему ухода.

За счет этой сделки у каждого участника появляется материальная выгода, с которой они должны уплачивать налоги.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Плательщик ренты после регистрации договора в Росреестре становится владельцем недвижимости, а поскольку получает он ее за определенную плату, то может не уплачивать НДФЛ. А также может рассчитывать на вычет.

Как расторгнуть договор ренты? Советы тут.

Невыполнение плательщиком ренты взятых на себя обязательств — одна из часто встречающихся причин расторжений договоров. Инициировать окончание договорных отношений может, согласно российскому законодательству, любая из сторон, подписавшая документ. Но сразу подать в суд иск о расторжении договора не получится.

Когда причиной расторжения договора и обращения в судебные органы является невыполнение плательщиком своих обязательств, необходимо представить документальные свидетельства, подтверждающие это.

В ряде случаев могут потребоваться и свидетельские показания. Однако важно знать: закон защищает и имущественные права плательщиков. Если физическое или юридическое лицо выполняло свои обязательства и с ним расторгли договор, оно вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов. И тогда суд может вынести постановление: получатель ренты обязан компенсировать денежные выплаты и другие расходы содержавшей его стороны.

Необходимо знать: сам документ договора пожизненной ренты состоит из различных разделов.

В нем должен быть четко указан сам предмет договора — название и подробные характеристики, перечень прилагаемых документов, среди которых кадастровый план, паспорт БТИ и многое другое. Обязательно должна быть указана рыночная или кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Пункт о порядке предоставления пожизненного содержания с иждивением должен отражать всю информацию об услугах, которые будут оказаны получателю ренты. Обязательно при составлении документа нужно обратить внимание на права и обязанности сторон, чей перечень не должен противоречить российскому законодательству. Важно указать ответственность сторон за нарушение соглашения и порядок выкупа пожизненного содержания.

Любое исполнение правовых обязательств требует максимального внимания, оптимальным вариантом для обеих сторон является сбор документов о получении услуг. В жизни могут произойти любые ситуации, и лучше все рассчитать заблаговременно, в том числе и соотношение стоимости имущества и тех сумм, которые будут направляться на содержание лица, состоящего на иждивении.

Обязательно надо обратить внимание на то, чтобы был внесен пункт о том, что объект недвижимости передается в рамках соглашения бесплатно. Это особенно важно, так как если будет информация о том, что объект недвижимости был передан за вознаграждение, то это будет свидетельствовать о совсем других правовых отношениях.

Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.

Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.

Нотариусу нужно представить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
  • подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.

Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей. Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.

В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.

В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:

  • если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
  • если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.

Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.

В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.

Наименование условия Постоянная рента Пожизненная рента Пожизненное содержание с иждивением
Кто может быть получателем ренты
граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником) Исключительно граждане (собственник или им названный человек)
Какое имущество передается под ренту
Движимое, недвижимое, деньги Движимое, недвижимое, деньги Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.)
Срок ренты
Бессрочный Срок жизни получателя ренты В течение срока жизни получателя ренты
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя)
Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии) Нельзя заключить Не допускается
Возможность передачи по наследству
Входит в наследственную массу Не передается Не наследуется
Что принимается в качестве оплаты по ренте
Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги
Размер рентной платы
Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России Не менее месячной величины прожит. минимума Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека
если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше
Срок выплаты ренты
Ежеквартально Ежемесячно Ежемесячно
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту
  • Риск несет плательщик (если имущество под ренту передано бесплатно);
  • Если имущество за деньги, то выплата может быть прекращена или условия выплаты изменены
На плательщике ренты На плательщике ренты
Предлагаем ознакомиться:  Договор о переуступке прав по договору аренды

Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.

Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.

  1. Минимальный размер регулярного платежа. Юридическая неграмотность престарелых собственников жилья может сыграть с ними злую шутку: установленный минимальный размер ренты – 1 МРОТ. Но этот показатель даже не дотягивает до регионального прожиточного минимума. Поэтому надо четко указать ежемесячную сумму и необходимость ее индексации по росту инфляции.
  2. Дееспособность рентополучателя. Перед заключением договора стоит обратиться в лечебную службу для установления дееспособности получателя ренты. Поскольку судебное признание договора недействительным чаще всего случается из-за установления факта недееспособности собственника в момент подписания документа. Позаботиться об этом должен плательщик.
  3. Процедура выкупа ренты и порядок возврата квартиры.
  4. Срок действия соглашения и порядок перехода прав на квартиру новому собственнику.
Рентодатель выступает новым собственником квартиры. Поэтому стоит особенно тщательно прописать его новые обязанности.

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос – на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества.

Схема ренты с пожизненным содержанием

То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования. Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты.

Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора. При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику.

Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Платежи по договору и его безвозмездная форма

Платная форма договора имеет свои особенности:

  1. Плата берется исключительно в денежном эквиваленте.
  2. Размер платежа – не менее 1 МРОТ. С течением времени платеж обязательно индексируется.
  3. Регулярность выплат чаще всего ежемесячная, но в договоре может быть указано иное.
  4. Кроме регулярного платежа выплачивается определенная сумма, указываемая в договоре.

Безвозмездная форма сделки оформляется аналогично договору дарения квартиры, но имеет нюансы:

  1. Кроме регулярных взносов рентодатель не выплачивает фиксированной твердой суммы после оформления договора.
  2. Платежи не могут выплачиваться в натуральной форме.
Рентный платеж не учитывается в качестве выкупной стоимости квартиры. В договоре следует сделать указание на безвозмездность передачи имущества.

Советы и информация получателю ренты

Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.

Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.

Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).

Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.

Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.

При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.

Первое, что необходимо сделать будущему плательщику ренты перед заключением договора, это тщательно взвесить и просчитать свои возможности – сможет ли он, несмотря на возникновение различных жизненных сложностей, в течение многих лет осуществлять свои обязанности по договору, ухаживать за человеком и содержать его.

Исполняя условия договора, следует фиксировать абсолютно все действия, поскольку в дальнейшем, если получатель ренты посчитает, что плательщик плохо исполнял свои обязанности и последний не сможет доказать обратное, подопечный вправе вернуть свою недвижимость обратно через суд. Рекомендуется, оформляя договор ренты с пожизненным содержанием, обязательно включить пункт, согласно которому имущество передается плательщику не бесплатно, поскольку согласно статье 599 ГК РФ, если недвижимость передается бесплатно получатель ренты при возможных или мнимых нарушениях своих прав может вернуть его назад, то есть, указав этот пункт, можно исключить возврат имущества на этих условиях.

Предельное внимание нужно уделить условиям договора, а также объему ухода и содержания – начиная от количества уборок в квартире и заканчивая объемом приобретаемых для получателя ренты лекарств и продуктов, сумме ежемесячных выплат. Помните, если по договору недвижимое имущество передается плательщику ренты бесплатно, то в случае выполнения им условий договора, рентаполучатель вправе потребовать возврата недвижимости с зачетом стоимости имущества в счет выкупа ренты. То есть, при наличии подтверждений серьезных нарушений плательщик ренты даже не вправе получить компенсации понесенных расходов.

  1. Сторонам не рекомендуется переходить на доверительные дружеские отношения, в данном виде сделки лучше сохранять партнерство и нейтралитет.
  2. В договоре ренты с пожизненным содержанием рекомендуется подробно расписывать размер и форму ежемесячных платежей, объем и состав оказываемых по договору услуг.
  3. Денежные средства передавайте и принимайте только под расписку либо другими способами, которые в последующем могут стать подтверждением выполненных действий, например, посредством банковского перевода.
  4. Сохраняйте все квитанции об оплате услуг и покупок в течение всего срока действия договора.
  5. В идеале сторонам следует договориться о подписании своеобразного акта о сдаче-приемке услуг, где ежемесячно отображать все договорные обязательства, которые были исполнены, и что стороны претензий к друг другу не имеют.

Но, если стороны приходятся друг другу близкими родственниками и/или членами семьи, рентодатель освобождается от налогообложения.

Согласно Семейному кодексу, родственниками признаются:

  • дети;
  • супруги;
  • родители;
  • усыновленные дети;
  • внуки,
  • дедушки;
  • бабушки;
  • полнородные и нет братья и сестры.
Стоит отметить, что договор пожизненной ренты может быть заключен и в отношении сразу нескольких граждан из данной категории.

Хотя полученная квартира не является доходом в прямом смысле слова, рентный платеж – прямая прибыть рентополучателя. Этот доход будет облагаться по ставке 13% (НДФЛ).

Договор выгоден обеим его сторонам: рентополучатель остается жить в личной квартире, получает неплохую прибавку к пенсии, а плательщик за достаточно умеренную сумму может через несколько лет (после смерти владельца) обзавестись новым жильем.

Но и рисков немало: рентополучатель может потребовать расторжения сделки, ссылаясь на нарушение условий договора.

Это больше касается сделок с пожизненным иждивением, когда плательщику приходится сохранять все чеки и квитанции, доказывающие качественный уход за бывшим собственником.
  • юридические лица;
  • физические лица.

В качестве юридических лиц плательщиками ренты могут быть не только государственные организации. Законом не предоставляется полной свободы плательщику в плане распоряжения полученным имуществом. Он может продать, сдать в залог, предоставить в аренду полученную в результате договора пожизненной ренты недвижимость при условии, что эти действия он согласовал с получателем содержания. Подтверждением разрешения является письменное согласие, которое заверено нотариально.

Немаловажным моментом является и реальная стоимость переданного плательщику недвижимого имущества. Независимо от того, жилого или нежилого оно назначения, стоимость объекта может по тем или иным причинам снижаться.

Государство вменяет в обязанность плательщику принимать меры, чтобы стоимость недвижимого имущества не уменьшалась, пока длятся договорные отношения. Когда умирает получатель содержания, действие договора прекращается. Но если ренту получает несколько человек и умер один из них, действие договора прекращается только в отношении умершего.

Очень сложным в процессуальном плане является расторжение договора пожизненной ренты. Проще всего, когда обе стороны решают расторгнуть договор. Они заверяют документы о прекращении договорных обязательств у нотариуса — и проблема решена. Можно ли оспорить договор ренты? Да, но выполнить данное действие возможно только в судебном порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Как отказаться от одобренной ипотеки в сбербанке

Как отказаться от договора ренты

Сразу отметим – от договора пожизненного содержания в одностороннем порядке отказаться невозможно, только по обоюдному согласию либо в судебном порядке при наличии веских причин, например: 

  • полное отсутствие либо длительная задержка рентной платы;
  • задержка оплаты коммунальных платежей, если это является обязанностью плательщика ренты;
  • иные веские причины, нарушающие условия договора.

Отказ от договора осуществляется двумя способами: 

  • путем заключения договорного соглашения о расторжении договора, заверенного нотариально;
  • путем судебного разбирательства с участием сторон договора.

Порядок заключения

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.

Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

Схема ренты пожизненного содержания с иждивением

Таким образом, рентный договор может заключаться между близкими родственниками.

Он должен грамотно формироваться и заверяться нотариусом. Может быть возмездным или безвозмездным.

Только при грамотном составлении соглашения гарантируется невозможность его оспорить в будущем третьими лицами.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Для этого договора предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация права нового собственника и обременения в пользу бывшего собственника.

Без соблюдения этих требований к форме документа он считается недействительным.

Нотариальное заверение договора ренты

За удостоверением нужно будет обратиться к нотариусу по месту нахождения вашей недвижимости.

Нотариальное удостоверение дает надежду на то, что договор, требующий большого внимания, будет составлен с учетом всех требований и правил, поскольку нотариусы постоянно проходят различные обучения, более квалифицированы чем многие риелторы.

И завершающий этап оформления документов – регистрация.

Для этого вам понадобится обратиться в удобный для вас по местоположению отдел Росреестра, Кадастровой палаты, либо МФЦ. Хотя по Закону Росреестр так же принимает документы, как и организации-посредники, на самом деле в некоторых регионах, в которых реализуются пилотные проекты, эти функции полностью переданы МФЦ и Кадастровой палате.

Государственная регистрация проходит по тем же правилам, что и обычно. В итоге в ЕГРН появятся две записи: одна о праве нового правообладателя и вторая об ипотеке в силу закона в пользу бывшего собственника. Как сделка после изменений, вступивших в силу после 01.03.2013 г., договор ренты больше не регистрируется.

Поэтому обойдется все это, как регистрация права собственности физическому лицу – 2000 руб., а юридическому – 22000 руб., поскольку плательщиком могут быть и организации, как коммерческого типа, так и некоммерческие.

Для подачи документов необходимо обратиться обеим сторонам. Документов потребуется минимум, так как все необходимые факты (например, наличие согласия супруга, наличие лиц, сохраняющих право пользования, и т.д.) должен будет проверить нотариус и отразить это в договоре.

Поэтому стороны должны будут представить:

  • Заявления (их сформируют специалисты на месте);
  • Паспорта;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины (подлинный экземпляр и копию);
  • Договор пожизненного содержания с иждивением (2 подлинных экземпляра).

Срок регистрации будет сокращенным – 3 рабочих дня в случае поступления документов непосредственно в Росреестр, поскольку право регистрируется по нотариально-удостоверенной сделке. И 5 рабочих дней в случае приема документов в МФЦ или Кадастровой палате.

После регистрации права нового собственника на квартиру, рентополучатель утрачивает свое право собственности, но в договор может быть включено сохранение его права пользования. Часто так и происходит. Кроме того, в ГК РФ предусмотрена необходимость получения согласия бывшего собственника на совершение сделок с недвижимостью плательщиком ренты.

Одностороннее расторжение договора пожизненной ренты

Это хоть как-то гарантирует право на спокойную жизнь рентополучателя, новый собственник уже не сможет продать квартиру кому угодно, или сдать ее в коммерческий найм, заложить без ведома бывшего собственника. Кроме того, при государственной регистрации права нового хозяина регистрируется и залог в пользу получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть заменен на пожизненную ренту, то есть на периодические платежи в течение жизни бывшего собственника.

Расторжение

Договор может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и в суде.

При расторжении договора в судебном порядке денежные средства, затраченные плательщиком ренты, взыскиваться с рентополучателя не будут, никакие расходы не возмещаются.

Различные форс-мажорные обстоятельства, даже смерть плательщика не могут повлиять на обязанность по выплате ренты (обязанность переходит к универсальным правопреемникам), и даже в случае гибели или повреждения имущества эта обязанность сохраняется.

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

  • В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
  • В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Погашение ипотеки

Хоть статья 605 ГК РФ говорит о прекращении обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением со смертью получателя ренты, не все так просто с погашением записи об ипотеке в ЕГРН.

Законом об ипотеке установлен закрытый перечень вариантов возможного погашения ипотеки, например, одним из вариантов предусмотрена необходимость одновременного обращения с соответствующими заявлениями обеих сторон, что в нашем случае является невозможным, поскольку заявления от второй стороны нет, и не может быть в связи со смертью получателя ренты.

Законом установлен также вариант погашения ипотеки на основании решения суда. В связи с чем единственным выходом будет обращение в суд с заявлением о признании записи об ипотеке прекращенной. Решения суда будет достаточно, с ним вы обращаетесь в регистрирующий орган. Судебные постановления Верховного суда и арбитражных судов подтверждают необходимость признания ипотеки, погашенной в судебном порядке. Ответчиками в данном случае будут наследники умершего.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector