19.06.2019     0
 

Если пенсионер покупает квартиру платит ли налог


Нюансы налоговых выплат после реализации квартиры

Законодательством РФ предусмотрено, что когда квартира находилась в собственности пенсионера (да и любого гражданина РФ) свыше 3-х лет, после ее продажи платить подоходный налог не требуется. Также отсутствует необходимость заполнять и отправлять декларацию по форме 3-НДФЛ.

Но согласно внесенным изменениям от 01.01.2016 срок безналогового владения жилыми объектами увеличен: с 3-х до 5-ти лет. Правда, это относится к жилью, которое будет покупаться, начиная с 2016 года.

Если же имущество принадлежало лицу менее трех лет (или менее пяти после 2016), тогда сделка облагается налогом на доходы: НДФЛ придется уплатить. Но в ряде случаев есть возможность применить налоговые льготы, которые могут существенно снизить платеж, а иногда и вовсе уменьшить налогооблагаемую базу до 0. Давайте пошагово разбираться с разными возможностями.

Для расчета налоговой суммы требуется продажная цена квартиры и кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Если после применения коэффициента 0,7 получится цифра, превышающая продажную стоимость, в облагаемый налогом доход частного лица включается кадастровая стоимость. Если меньше — к прибыли относят договорную цену.

Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность применения налоговых льгот при финансовых операциях, в которых реализуется личная собственность:

  1. 1 млн.р. — это стандартная льгота, которую можно применять в любом случае при сделках с жилыми помещениями;
  2. в сумме расходов на первоначальное приобретение продаваемой квартиры, если эту цифру можно подтвердить документально.

Пенсионеры

Нужно иметь в виду, что одновременно обе льготы применить нельзя, поэтому необходимо выбирать ту, которая в каждом конкретном случае будет наиболее выгодна будущему плательщику налога на доходы. Более подробно о том, как применяется налоговая привилегия читайте в отдельной статье или посмотрите это видео.

Сроки владения

Для того, чтобы избежать налогообложения при реализации жилой недвижимости, нужно помнить о продолжительности владения собственностью. С 2016 года для всех покупаемых объектов недвижимости он установлен равным 5 годам. В связи с этим, если пенсионер не будет спешить с продажей, то по истечении 5 лет он сможет это сделать максимально выгодно: ни уплаты налога, ни составления налоговой декларации не потребуется.

Также остался ряд объектов недвижимости, находящихся в собственности более трех лет и менее пяти, при реализации которых можно не платить НДФЛ. Это касается:

  1. Сделок с жильем, полученным по наследству.
  2. Сбыта недвижимости, которую лицо приобрело в дар от таких родственников, как родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, (не)полнородные братья, сестры.
  3. Имущества, приобретенного по договору ренты (предполагается пожизненное иждивение).
  4. Жилья, полученного в собственность после оформления приватизации.

Для всех этих объектов даже после 2016 года срок безналогового владения остается прежним: 3 года.

Примеры расчета

На конкретных примерах рассмотрим, нужно ли при продаже квартиры платить налог пенсионеру и как рассчитать точную сумму. Рассмотрим варианты, когда сумма, за которую продается квартира, превышает его кадастровую стоимость. Поэтому берем цифру, которая указана в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

Стоит также сразу отметить, что если пенсионер официально не работает, но имеет другой дополнительный доход, с которого платит НДФЛ по ставке 13% (например, доходы от сдачи недвижимости в аренду, или от продажи имущества), то он вправе воспользоваться имущественным вычетом и вернуть (уменьшить) налоги с этих доходов.

Перенос имущественного вычета пенсионерами До 2012, если у пенсионера не было дополнительных доходов, вычет он получить не мог. Однако, с 1 января 2012 г. в Налоговый Кодекс был добавлен особый порядок переноса остатка вычета для лиц, получающих пенсии. Теперь, в соответствии с п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ, пенсионер имеет право перенести остаток имущественного вычета «на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Общие положения

Согласно общим положениям, выкупная цена от сделки по отчуждению недвижимого объекта облагается подоходным налогом, поскольку относится к категории доходов налогоплательщика.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров

Особенности категории:

  • Выплаты по налогу обязательны в случае несоблюдения минимальных сроков владения недвижимым объектом;
  • Размер отчислений установлен в размере 13%;
  • Допускается уменьшение налогооблагаемой базы на вычет, кратный 1 млн. рублей;
  • Отчетность осуществляется посредством составления и предоставления налоговой декларации;
  • Если выручка от продажи объекта была равна 1 млн. рублей (размеру возможного вычета) или меньше, то уплату НДФЛ производить не нужно, однако декларация все же формируется.

Имущественный налог

По общему правилу имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются налогом (НДФЛ) по ставке 13%. Так как налог на доходы с пенсии не удерживается (п.2 ст.217 НК РФ), пенсионеры, имеющие источником дохода только пенсию, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья (письмо ФНС России от 15.05.

Также отметим, что если пенсионер не имеет места официального трудоустройства, однако получает постоянный дополнительный доход, с которого оплачивает 13% НДФЛ, он может использовать свое право на налоговый вычет и возврат налогов с данных доходов. Например, к таким относится прибыль от передачи в аренду недвижимости, от реализации недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Суд представляет интересы обвиняемого да или нет

Налоговая льгота при покупке квартиры пенсионером Актуальность проблемы определена тем фактом, что граждане в основном желают вложить заработанные средства в недвижимое имущество, а после приобретения хотят вернуть определенную часть внесенной суммы аналогично с иными лицами. Не все знают о тонкостях оформления льгот, поэтому мы расскажем, какова специфика налоговой льготы, как вернуть НДФЛ, который был уплачен в процессе приобретения жилья пенсионером.

Проверяется и правильность заполнения документов и реальное право пенсионера на получение льготы. Когда все документы проверены, на расчетный счет пенсионера- налогоплательщика перечисляется сумма из бюджета, указанная в декларациях. При условии, что налоговики обнаруживают неточности (отсутствие документов), делается запрос для предоставления недостающих документов или на правильное заполнение декларации и заявления.

Важно

Ознакомьтесь как писать заявление на имущественный налоговый вычет на квартиру. Какие особенности получения пенсионерами льготы 1. Льготы для неработающих пенсионеров предоставляются за 3 года. Важно! Если заняться документами не в год покупки недвижимости, а в другие налоговые периоды, можно упустить серьёзную материальную выгоду.

Например, в 2018 году ни при каких условиях нельзя вернуть налог за 2013 год («Перенос имущественного вычета пенсионерами»).

  • если в календарном году у пенсионера не было доходов, то возвращать ему нечего. Например, если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то вернуть он ничего не сможет.

Пример: В 2017 году Филатов М.В. вышел на пенсию, а в 2018 году он купил квартиру. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Филатову нужно дождаться конца календарного года, и в 2019 году он сможет подать документы на возврат налога в налоговую инспекцию.

Так как в 2018 году Филатов уже был на пенсии (и не получал налогооблагаемого дохода), он сможет получить вычет за 2017 (ту часть года, когда он еще работал), 2016 и 2015 года. Пример: В 2016 году Киреева Л.Л. купила квартиру.

  1. Дом.
  2. Любое иное помещение, например, комнату.
  3. Гараж либо место для парковки машины и подобное.

Новеллой является отнесение к жилым домам строений, расположенных на дачном участке и пригодных для круглогодичного проживания.

Все перечисленные объекты облагаются обязательными платежами по установленным ставкам. Однако законодатель выделяет категорию лиц, имеющих льготы. К таковым относятся и люди, получающие пенсию по возрасту. Так, если они владеют только квартирой или домом, то не обязаны платить налог на имущество.

При неполучении уведомления налоговая инспекция сама определит недвижимость для взимания платежей. Выбор будет сделан в пользу объекта с наиболее высокой облагаемой базой.

заплатить придётся. Для человека, совершающего сделку по отчуждению имущества, также предусмотрены ситуации, когда фискальную нагрузку можно уменьшить либо вовсе её избежать. Речь идёт об установленном минимальном временном периоде владения объектом. По общему правилу он равен 5 годам. Например, подоходный налог с продажи объекта недвижимости, принадлежащего лицу сверх указанного периода, выплачивать не требуется.

  • в результате правопреемства по сделке дарения (когда наследодатель либо даритель являлись членами семьи получившего имущество лица);
  • по итогам приватизационного процесса;
  • на основании договора, подразумевающего пожизненное содержание.

Однако даже при наличии всех вышеперечисленных условий налог при продаже квартиры, менее трёх лет находившейся во владении человека, оплачивать необходимо.

Скажем сразу, что если неработающий пенсионер приобрел квартиру, то он как и любой другой гражданин России имеет право на получение имущественного налогового вычета. Но не всегда у него есть такая возможность. Как так? Сейчас все станет ясно.

Напомним, что при покупке жилья, налоговый вычет применяется к текущему и будущему доходу Покупателя (например, к зарплате), с которого он платит налог НДФЛ, равный 13%. Другими словами, такой вычет уменьшает его налогооблагаемую базу, и позволяет вернуть из бюджета часть денег, которые он уплачивает туда в виде НДФЛ. За какие годы? В общем случае это относится к году покупки и последующим годам, но для пенсионеров условия особые (о них ниже)..

2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

3 000 000 Х 13% = 390 000 руб.

В чем особенность получения налогового вычета при покупке квартиры пенсионером? А в том, что большинство пенсионеров, хоть и получают доход в виде своих пенсий, но не уплачивают с них налог НДФЛ. Поэтому и возвращать им нечего. Но здесь опять есть нюансы. Сначала рассмотрим неработающих пенсионеров.

Обратили внимание на фразу «большинство пенсионеров»? Значит не все? Да, не все. Дело в том, что хотя все пенсии признаются доходом физических лиц (пп.7, п.1, ст. 208 НК РФ), но 13%-налогом облагаются только пенсии, полученные из негосударственных пенсионных фондов, и только если договор с таким фондом был заключен организацией-работодателем, а не самим физлицом (п.2, ст.213.1, НК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Начальник не подписывает рапорт на увольнение полиция

Это значит, что неработающий пенсионер может получить налоговый вычет (вернуть НДФЛ) при покупке квартиры только в том случае, если он получает свою пенсию из негосударственного пенсионного фонда, в который отчислял взносы его работодатель. Если же он получает обычную государственную пенсию (фонд ПФР), то налог с нее не уплачивается, и соответственно, вернуть его тоже не получится. Но!…

Но и здесь, опять-таки есть нюанс! Те пенсионеры, которые купили квартиру после выхода на пенсию (как государственную, так и не государственную), имеют право вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ со своей зарплаты за три предыдущих года (абз. 4, п. 3, ст. 210 НК РФ и п. 10, ст.220 НК РФ). Конечно, в пределах максимальных сумм, указанных выше.

Такая возможность есть только у пенсионеров, и в этом они имеют преимущество перед всеми остальными гражданами. Формально это называется «перенос остатка имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды». В переводе на человеческий язык это означает, что если пенсионер купил квартиру, то он может применить (перенести) налоговый вычет на свои доходы за 3 года, предшествующих году покупки квартиры (см. пример ниже).

Кроме того, важен и срок подачи заявления на вычет с переносом! Чтобы за покупку квартиры пенсионер мог получить налоговый вычет из своих доходов за предыдущие 3 года (оформить «перенос остатка»), он должен подать заявление на вычет вовремя! То есть – в году, следующим за годом покупки (отчетным налоговым периодом).

  ♦ Пример (Возврат НДФЛ пенсионеру за предыдущие годы) ♦

Что касается работающих пенсионеров, то здесь ситуация аналогичная. При покупке квартиры работающие пенсионеры, так же как и неработающие имеют право на перенос «остатка налогового вычета» на три предшествующих покупке года. Но плюс к этому, работающие пенсионеры могут применять этот же вычет еще и к своему текущему доходу, который возник в год приобретения жилья.

То есть у работающих пенсионеров есть больше возможностей применения имущественного налогового вычета. Вначале он применяется к текущим доходам пенсионера, и если вся положенная сумма вычета из текущих доходов не выбирается, то оставшаяся часть (тот самый «остаток») переносится на три предшествующих покупке года.

Минимальные сроки владения недвижимостью

При определении обязанности по уплате налога с доходов от продажи квартиры, важное значение имеют сроки, в течение которых у продавца длилась триада прав на нее.

Законодательный регламент устанавливает следующие правила по минимальному сроку владения недвижимыми объектами:

  1. В отношении жилья, поступившего в собственность до начала 2016 года минимальный период владения составляет 3 года;
  2. В отношении недвижимости, приобретенной с начала 2016 года – 5 лет.

Важно понимать, что пенсионеры, а равно и другие граждане страны, реализовавшие жилплощадь, которая пробыла в собственности более длительные периоды времени (дольше 3 или 5 лет) освобождаются от бремени по уплате НДФЛ.

Существуют исключительные случаи, когда период минимального владения остается прежним – 3 года. К ним относятся квартиры, поступившие в собственность пенсионера при следующих обстоятельствах:

  • По договору дарения от близкого родственника;
  • По наследству от близкого родственника;
  • После проведения процедуры приватизации;
  • Посредством договора ренты с пожизненным  содержанием.

Применение кадастровой стоимости при исчислении налога

До недавнего времени налог с выручки от продажи недвижимого объекта определялся исходя из размеров выкупной цены, указанной в договоре купли-продажи. Однако указанное правило повлекло случаи преднамеренного занижения налогооблагаемой базы с целью уменьшения величины бремени.

Чтобы снизить количество «искусственных» сделок, в налоговое законодательство были внесены поправки, касающиеся следующих моментов:

  1. При определении размеров сбора учитывается как стоимость объекта, указанная в соответствующем соглашении об отчуждении, так и его кадастровая стоимость;
  2. При проверке декларации по сбору с доходов от продажи квартиры сотрудники налоговой инспекции применяют особую методику расчета:
  • Определяют кадастровую стоимость объекта;
  • Умножают величину кадастровой стоимости на коэффициент, кратный 0,7 единицы;
  • Если итоговый результат окажется меньше той суммы, которую указал в декларации налогоплательщик, то выплаты будут назначены по полученной сотрудниками величине.

Кадастровая стоимость квартиры, которую пенсионер продал за 1,6 миллиона, согласно документам, составляет 2,6 миллиона.

После предоставления в ФНС налоговой декларации уполномоченным сотрудником был проведен перерасчет: 2,6 млн. рублей*0,7 = 1 млн. 820 тыс. рублей. Поскольку полученный инспектором результат превысил первоначально указанную гражданином сумму, то налог будет исчислен с наибольшей величины.

В итоге пенсионера обяжут оплатить сбор, кратный 13% с 1 млн. 820 тыс. рублей (вместо 1,6 млн. рублей). Помимо этого, в отношении контрагентов по сделке могут начать проверку на предмет мошенничества.

Налог с продажи квартиры пенсионером составит 13%, если доход, образовавшийся при отчуждении, будет больше понесённых при покупке расходов. В обратном случае налогооблагаемая база отсутствует. Например, недвижимость продана за 1 500 000 р. и траты на её приобретение составили 1 500 000, налог в такой ситуации уплачивать не придётся. Обязательное условие — наличие документального подтверждения затраченных средств.

С 2016 г. при начислениях платежей берётся за основу стоимость объекта по кадастру. Когда цена продажи окажется ниже указанной в ГКН (гос. кадастре недвижимости), за доход будет принята величина, равная цене по ГКН, помноженной на понижающий коэффициент. Последний составляет 0,7. Расчёт производится по формуле: НДФЛ= Кадастровая St *0,7.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок получения в наследство денежных вкладов

Гражданин Х.П. Сидоренко продал квартиру за 1 000 000р. Из выписки, полученной в Росреестре, вытекает, что её цена равна 2 000 000 р. Фискальные органы обязуют Х.П. Сидоренко уплатить следующую сумму (2 000 000—1 000 000)*13%=130 000 р.

Переход к такой системе налогообложения связан с борьбой по укрывательству от уплаты обязательных платежей. Ранее нередко встречались случаи, когда стороны сделки купли-продажи сознательно занижали цену.

Например, настоящая стоимость дома составляла 5 000 000 р., в договоре прописывалась сумма в 1 000 000 р., на которую и делались начисления. Остальные денежные средства передавались в руки продавцу и нигде не учитывались.

Если реальная цена продажи недвижимости будет ниже стоимости по кадастру, фискальные органы берут налог исходя из указанной в выписке из Росреестра цены.

Принятие к учету понесенных расходов

Законодательные положения позволяют гражданам, в том числе и пенсионерам, уменьшить величину дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности меньше 5 или 3 лет, на сумму расходов, которые они понесли в связи с ее отчуждением.

Особенности права таковы:

  1. К налоговой декларации должны быть приложены все документы, подтверждающие расходы и обеспечивающие правомочие на уменьшение налогооблагаемой базы, в том числе:
  • Договор купли-продажи с указанием выкупной цены;
  • Кредитный/ипотечный договор;
  • Акты, счета и договоры по ремонтно-монтажным работам;
  1. После исследования представленных налогоплательщиком документов совокупная сумма расходов будет вычтена из выручки от продажи недвижимого объекта;
  2. НДФЛ высчитывается с остаточной после вычета суммы;
  3. Налог может вообще не уплачиваться в случае, если разница между выручкой и понесенными расходами будет равна нулю или показывать убыток;
  4. Если после продажи одного недвижимого объекта пенсионер приобретает другую жилплощадь, у него появляется возможность уменьшить сумму дохода, от ранее проведенной сделки отчуждения, на вычет, кратный стоимости вновь приобретенного объекта (при условии, что указанные сделки осуществляются в один и тот же год).

НДФЛ с унаследованной квартиры

Налоговые льготы для пенсионеров при продаже унаследованной квартиры действуют на общих началах и только в случае, когда соблюден 3-летний период владения наследственной массой.

Иначе говоря, если пенсионер решает продать унаследованную квартиру спустя 3 года после вступления в права на наследство, то НДФЛ с выручки не уплачивается.

Если пенсионер покупает квартиру платит ли налог

В контексте правопреемства посредством наследования срок владения недвижимым объектом начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя и момента открытия наследственной массы (время получения свидетельства о праве собственности на унаследованную недвижимость нельзя считать началом течения минимального срока владения).

Налоговые вычеты и уплата налогов для пенсионеров при продаже квартиры.

Формулировка переноса вычета в Налоговом Кодексе и письмах контролирующих органов довольно сложная и запутанная. Если говорить простым языком, то вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, пенсионер может в большинстве случаев получить вычет (вернуть уплаченный налог) за 4 последних календарных года (соответственно, в 2018 году он может вернуть налог за 2017, 2016, 2015 и 2014 годы). Единственное, важно помнить:

  • подавать документы на вычет можно не ранее окончания календарного года, в котором было приобретено жилье.

    Например, если квартира приобретена в 2018 году, то подавать документы на вычет можно только в 2019 году (соответственно, вернуть налог можно будет за 2018-2015 годы);

  • нельзя получить вычет более чем 4 последних календарных года.

НДФЛ, где декларирует доходы от сдачи квартиры в аренду и платит налог). В 2016 году Яблокова О.В. купила себе еще одну квартиру. Начиная с 2016 года, Яблокова О.В. вправе применять имущественный вычет от покупки к квартиры к налогу от сдачи квартиры в аренду. Соответственно, Яблокова не будет платить налог от сдачи квартиру в аренду до полного исчерпания имущественного вычета. Пример: Васильев В.В.

вышел на пенсию в 2009 году. В 2016 году Васильев В.В. продал квартиру, которой он владел менее 3-х лет за 2 млн. руб. и купил дом за 5 млн. руб. Так как Васильев владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он должен заплатить налог на доходы (13%) в размере 130 тыс. руб. (из расчета, что он использовал стандартный вычет при продаже имущества, чтобы уменьшить облагаемую сумму на 1 млн. руб.). При покупке дома у Васильева В.В.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector